说七分话，做三分事，赚十分利。
文 丨 华商韬略 徐艳丽
易小迪说，“他能把不好的房子卖出好价”；曹德旺说，“他夫妻俩都鬼精鬼精的”；有大学生当面问他：“作为一个奸商，你有没有晚上睡不着觉的时候？”……
【这回真要“跑”了】
“老说我跑了跑了，都是谣言。”
这些年一直在卖资产、否认自己要“跑路”的潘石屹，这回连公司都要卖了。
路透社报道，美国私募基金黑石集团计划斥资40亿美元（约合人民币277亿元），将港股上市的SOHO中国私有化。
黑石的报价是每股6港元，较SOHO中国此前股价溢价约100%。SOHO中国随后承认了私有化谈判。
若靴子落地，意味着潘石屹手中顶级黄金仓位的SOHO“八大金刚”物业将全部打包出清，而手握SOHO中国63.93%股权的潘石屹和妻子张欣，将从这笔交易中套现约170亿元。
消息一出，有人跑到潘石屹微博下问他是不是“真要跑了”，有人喊他“老贼”。刚刚因“武汉0捐款”被舆论暴击的潘董见惯了大阵仗，一如既往地听歌、品茶，概不回应。
潘石屹被圈内人称“笑面虎”，面似温和，却从不做亏本买卖。一副人畜无害的憨憨背后，不但算盘打得溜圆，而且城府颇深。
这两年的地产大环境，尤其是他个人的小环境都越来越不友好了，庐山真面目再也藏不住，此时全身而退，也是有些三十六计的走为上计了。
SOHO中国主营商业地产租售，以顶级地段和造型设计见长。尽管这些年卖了不少楼盘，但仍坐拥北京的望京SOHO、光华路SOHO、丽泽SOHO、前门大街项目，以及上海的外滩SOHO、天山广场、复兴广场和古北SOHO（以上即“八大金刚”）……全是寸土寸金的地理位置和顶配的周边条件。
美国黑石一直想涉足内地一线楼市，此时收购SOHO，看上的应该是这寸土寸金之上的长远机会。但潘石屹这些年，从卖房、卖楼到最终卖公司，对在中国打造一家卓越企业的长期耐心和信心是与日俱减，甚至样子都懒得装了。
最近几年，潘石屹、张欣夫妇像ATM提款一样，一点一点售空了大量非核心物业。经统计，仅2014年~2019年，SOHO中国就累计卖楼套现约293亿元。
卖楼所得转化为丰厚的分红。2006年至今，SOHO中国共计分红12次，总金额达207.78亿元，按潘张夫妇所占股比计算，夫妻二人累计取得分红现金约133亿元。
如果把SOHO中国比作一头奶牛，经过潘张夫妇不停的挤奶，SOHO中国不仅日渐消瘦，且留下的“八大金刚”核心资产，在短期内的增值空间，也都差不多到头了。
2012~2019年，SOHO中国营收由153.05亿元缩水至18.47亿元，零头都不剩。
▲SOHO中国历年财务指标
2019年，SOHO营业额增长11%，净利润却下降3成多；总资产近700亿元，净利润仅13.31亿，资产回报率不到2%。
如此低的回报，潘石屹是不满意的，而且他也基本上没办法在短期内去经营改善。所以，卖掉它，当然是最划算的方式之一。
至2019年底，SOHO中国还有326.12亿元的总负债，其中一年内到期债务16.32亿元，同期现金及等价物仅12亿元，无法覆盖短债。
若黑石收购成功，潘石屹夫妇不但立等取现，还可无债一身轻。
成功高位逃顶、见好就收，当然没错。只是，这也相当于彻底放弃了25年的经营积累，以及缔造一家卓越企业的最后可能性。
想当初刚到香港上市，身披成功企业家的荣耀与光环笼罩时，潘石屹夫妇也曾意气风发，雄心勃勃，要过千亿，超万科。
真是路遥知马力，日久才见他只是随便说说的。
【赚钱是唯一标准】
SOHO并不是没有机会伟大。
这家创立于1995年的地产品牌，以低价拿地后建成高价值写字楼项目闻名。潘石屹的土地投资眼光，加上张欣华尔街精英的设计审美和整合能力，曾接连创造出北京SOHO现代城、三里屯SOHO、中关村SOHO等地标建筑。
全盛时，SOHO曾占据北京CBD地区近一半销售额，造型之独特、售价之高昂，名冠京城。
▲三里屯SOHO建筑群
为了卖楼，潘石屹曾马不停蹄地拍电影、做主持、著书立说，把自己打造成地产娱乐明星，然后带着成功企业家光环跑到山西和内蒙古，向煤老板们兜售SOHO旺铺。
“北京最具投资价值的写字楼”、“只要买我的房子，我就好好地为他提供服务”、“把拿钱买房子的人真正当作上帝……”
那些年，潘石屹渐渐成了大众偶像，他当然不会拒绝变现这种影响力：据爆料，当时购买超过5000万元的客户可以和他吃个饭，犹如“中国版巴菲特的午餐”。因为人气火爆，饭票门槛很快涨到了1亿。[1]
2005年，北京商品住宅房均价6725元/㎡，潘石屹以2万/㎡的单价，从山西人手里拿走7亿。足足3倍于市场的超高定价，满足了SOHO的利润胃口，也把风险和经营压力留给商铺投资者。
2007年，港股上市的SOHO中国创下当年亚洲最大商业地产IPO纪录，也就是那个时候，潘石屹夫妇曾立志，五年之内要过千亿、超万科。
而且，他们也的确是努力过。三年后，年营收184.23亿元的SOHO中国，体量一度超越恒大，几乎是融创的3倍。
但现在回头看，努力的姿势不太对。全速扩张的SOHO，在流光溢彩之下接连爆出物业质量与管理混乱。
2010年，北京SOHO尚都和朝外SOHO发生数百名业主维权事件。商户们反映，SOHO对物业缺乏统一规划，业态混乱，火锅店旁是足疗，外语教学、美甲店和健身房同在一层做邻居。
花了大价钱的山西老板们也发现了巨大落差，所谓黄金旺铺，有的两三年租不出去，一位SOHO尚都业主算了一下，按当时的租金回报，他收回购楼款的成本至少要28年。[2]
人气偶像碎成一地鸡毛。凛冬时节，几十名外地业主身穿大写的“惨”字T恤，在SOHO办公楼前齐声高喊“潘石屹，大骗子！”
重重压力下，潘石屹决定转型。
2012年，SOHO中国开始从散售模式变成自持物业模式，也就是只租不卖。潘石屹的算盘是，自持不但可以享受房子的增值，而且还能有很划算的收益。他当时判断，写字楼的出租回报率：至少能到10%以上。
然而，SOHO早期的高价炒作和“退租门”透支了市场信任，过度营销的反噬+实用硬伤+中国写字楼经济不成熟，共同造成SOHO出租回报率长期连3%都不到。
眼看这条路不通，潘石屹又迅速调转船头，从只租不卖变成了边租边大批发。
2014年~2019年，潘石屹几乎每年都在大批发式的大手笔出售资产：
上海SOHO海伦广场、静安广场卖给金融街；上海凌空SOHO半数物业卖给携程，上海外滩8-1地块50%股权卖给复星，上海SOHO世纪广场卖给国华人寿，上海虹口SOHO卖给德国安联保险和新加坡吉宝，北京和上海13个项目、共计2583个车位全部打包出售……
2019年，日益清减的SOHO中国在房企榜单中降至第259位。
有人唏嘘一代商业地王不再，潘石屹却认为：“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律。”张欣女士更为直白：是否买卖，唯一标准就是能否赚钱。
有钱赚就行，谈什么初心，扯什么使命？
【超脱只是他的保护色】
乔布斯曾说：“我讨厌一种人，他们把自己称为‘企业家’，实际上真正想做的却是创建一家企业然后把它卖掉或上市，他们就可以变现一走了之。”
“他们不愿意去做那些打造一家真正的公司所需要做的工作，也是商业领域里最难的工作……要创造传世的公司而不仅仅是为了赚钱。”
制造噱头、吸引眼球、炒楼价、把流量变现……这些年，潘石屹几乎一直在重复这个模式。他能把不好的房子卖出好价，更被誉为天生的“二道贩子”。
相比很多同行，潘石屹可谓是既欠缺缔造不朽公司的热情，也舍不得去花那个成本。这些年，除了追求标新立异的建筑，很少见他真正花多少时间去打磨出真正高品质的产品和服务，也很少见他如何打造团队乃至推动行业前进。
SOHO的房子普遍使用价值和功能不佳，几乎是业内公认。包括其建筑的标新立异，以及项目本身，也是屡遭诟病。
在北京，彰显“超现代理念”的建外SOHO，被称作“华而不实的鸟笼”。
宋丹丹曾在微博叫板潘石屹：“长安街南边那么好的位置，你盖了那么一大片难看极了的廉价楼（建外SOHO），把北京的景色毁得够呛，别再盖楼了，求你了。”
在上海，外滩SOHO也因追求高容积率而被质疑破坏了城市建筑风格，“毁了外滩一线景观。”
从十几年前营业额超过恒大、3倍于融创，在中国地产龙虎榜拔尖为第一流开发商，到今天被彻底甩出房企200强——
潘石屹夫妇亲手把SOHO中国成为一线地产品牌的可能性变为零。
但他们二人的个人财富不断攀高。
2019年，潘石屹与妻子在福布斯富豪榜上的个人财富达到215.7亿元。
还有一点本来不是问题，但放在一起看就是问题的问题是：SOHO中国在内地不断出清时，潘石屹夫妇在国外却是早就开始了买买买。
2011年，斥资7亿美元，买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼；2012年，花6亿美元，收购曼哈顿公园大道广场49%的股权；
2013年，张欣联手巴西Safra家族，以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%的股权，该交易成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。
此外，潘石屹长子、名列“新京城四少”之一的潘瑞，在英国成立了一家欧房地产公司，在当地拿下多个地产项目，包括首个由华人主导的英国学生公寓品牌UNINN。
一边是国内清仓，一边是海外加仓，被质疑要跑路的潘石屹和张欣都曾解释，海外投资的资金来源于家族信托，与SOHO中国无关。
实际却是，这个家族信托掌握着潘石屹和张欣在SOHO中国的33.24亿股股份，股比63.93%。
是不是真的要跑了，群众眼睛是雪亮的。
这些年的潘石屹，活成了有2000多万粉丝的微博网红，拍电影、做主持、做木工、搞摄影、学编程、著书立说、关注雾霾。
2012年，拥有3亿多用户的微博，发布了一个中国微博意见领袖排行榜，排在第一名的就是潘石屹，比马云还要高，比李开复、郎咸平、方舟子等众名人都高。
在微博上，潘石屹不只人气高，段位也高。
什么话题能发言，什么话题要装着没看见，哪些事必须太极八卦地和稀泥，他比很多老革命都拎得清。
长期憨态可掬，人畜无害的姿态下，很多网友还送他一个爱称：
小潘潘。
但这都可算是潘石屹的鬼精鬼精的地方。
这股超脱的仙气背后，是潘石屹以成功的人设形象和娱乐营销，以一己之力为SOHO中国节省下大笔的宣传费用：其他楼盘的推广成本要3~5%，SOHO只要不到千分之七。
2018年，“别让潘石屹跑了”的舆论压力越来越大，潘石屹老家的祖坟被扒了。舆情汹汹，老潘在一次发布会上突然真挚地表示：我们赚的钱已经够了，现在的问题是如何把这些钱花出去，要花到社会最需要的点上面去。
潘张夫妇最为人知的公益项目，是捐款1亿美元设立助学金，把钱投入哈佛、耶鲁等海外名校搞合作，资助中国学生去海外留学。
捐款之后，潘石屹的两个儿子先后入读耶鲁和哈佛。
曹德旺曾意味深长地评价这笔慈善：
“存在的都是有道理的，潘石屹跟他的太太，都是鬼精鬼精的。”
很多年前，谈及梦想，从甘肃走出来的潘石屹曾说，他心里特别向往的事，是回到西北老家，住窑洞里、放羊，“面前是青青的河水，网上也没有人骂我了……”
时至今日，当年意气风发的万通六君子之一，早已放弃“过千亿、超万科”的雄心壮志，行走的方向也离那个西北牧羊的悠然梦想越来越远。
妻子入籍美国，儿子安顿海外，SOHO中国若再被成功收购，手握大把现金的他，离美国只差一张机票——
再也不是那个小潘潘了。
参考资料：
[1]《潘石屹成煤老板偶像 据称买房过亿可与他吃饭》第一财经日报 2013-02
[2]《SOHO尚都开业两年租金现白菜价 业主28年才回本》商报记者 王营 赖大臣 2009-12
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